央廣網北京8月14日消息（記者門庭婷）商務樓宇更新提升工作是推動城市高質量發(fā)展、提升城市核心功能的重要抓手，也是配合服務業(yè)改革創(chuàng)新舉措。近日，上海市人民政府辦公廳正式發(fā)布《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），這一全國首個聚焦商務樓宇更新的專項政策，通過八大方面，為存量商務樓宇功能重構提供全周期解決方案。
業(yè)內人士普遍認為，“商改住”的解決方案是本次政策的重要內容之一，改革尺度將對未來整個上海住房租賃市場格局產生重要影響。此外，政策突破單一用途限制，短期將緩解商辦空置壓力，長期或推動上海房地產市場從“增量擴張”轉向“存量提質”。
商務樓宇“分區(qū)分類兼容”：按區(qū)域定功能，15年可轉換且不改性質
此次上海發(fā)布的《實施意見》首次提出了“分區(qū)分類兼容”策略，支持存量商務樓宇分區(qū)分類兼容符合地區(qū)發(fā)展導向和人民群眾生產生活需求的功能業(yè)態(tài)。
《實施意見》提出，在城市主中心、副中心區(qū)域，強化核心功能，鼓勵商務樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓等功能；根據周邊產業(yè)崗位需求，適當增加服務公寓和人才公寓、醫(yī)療服務等功能。
在地區(qū)中心區(qū)域，培育商務樓宇地區(qū)特色，強化職住平衡，允許商務樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能。
在社區(qū)中心區(qū)域，強化社區(qū)活力和開放眾創(chuàng)功能，打造共享空間和創(chuàng)新街區(qū)；引入初創(chuàng)眾創(chuàng)企業(yè)，補充商業(yè)服務、文化體育、教育培訓、養(yǎng)老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設者管理者之家等功能。
58安居客研究院院長張波分析認為，允許符合條件的商務樓宇在主體結構、土地性質、產證用途不變的前提下，兼容租賃住房、養(yǎng)老托幼、醫(yī)療服務等民生功能，這一點是在此前已允許商辦改建為租賃住房的基礎上，更高維度考慮商務樓宇組合性功能的重建，未來在城市主中心區(qū)域會增加服務公寓，同時會考慮人群結構引入養(yǎng)老托育等多類設施。
更關鍵的是，《實施意見》允許商務樓宇在不改變產證性質前提下，通過全周期合同管理實現(xiàn)15年內的功能兼容轉換。
據了解，上?，F(xiàn)有約一萬棟商務樓宇，乙級及以下樓宇占比超60%，部分樓齡超30年的老舊寫字樓面臨設備老化、坪效低的問題。在張波看來，政策通過設置最長15年的功能兼容期，通過合同明確兼容業(yè)態(tài)、運營標準及到期后恢復要求，在提升使用效率的同時，也確保了樓宇遠期商務功能的可恢復性。
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認為，政策讓“商改住”變成有明確路徑、可復制、可落地、風險可控的合法路徑。因為之前的“商改住”在產權性質、規(guī)劃用途、各部門的審批流程上，不僅復雜還存在著很多不確定性，本次改革后，只要是在15年的期限內，可以全周期按照合同管理并且不用改變產證。
“商改住”放寬但要求嚴格，未來或將分批釋放租賃住房10萬套以上
“盡管對‘商改住’政策進一步優(yōu)化寬松，但是整體要求嚴格，比如對現(xiàn)狀工業(yè)用地違法、違規(guī)、違約用作商務用途的，要依規(guī)處理，加大退出力度，恢復產業(yè)用地的生產功能。同時‘商改住’僅限于配套服務運營，不能分割銷售?！彼渭t衛(wèi)表示。
《實施意見》提到，對現(xiàn)狀工業(yè)用地違法違規(guī)違約用作商務用途的，結合違法用地處置、低效產業(yè)用地盤活處置等依法依規(guī)處理，加大退出力度，恢復產業(yè)用地的生產功能；加強產業(yè)用地空間準入、建設標準、自持自用和保持產業(yè)業(yè)態(tài)等方面的全生命周期管理。
同時，對符合工業(yè)用地應用“三不變”等過渡政策的樓宇，鼓勵整體更新提質；企業(yè)后續(xù)利用訴求經評估不符合規(guī)劃要求的，應結合土地收儲引導非生產業(yè)態(tài)及時退出；符合規(guī)劃要求的，支持企業(yè)按照城市更新相關規(guī)定實施更新；合理控制租金水平，為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)提供靈活、低成本空間。對依法合規(guī)用作商務用途但低效使用的，有序推進樓宇按照規(guī)劃實施更新轉型，可按需調整為公共服務、基礎設施等。
據張波介紹，2024年上海甲級寫字樓空置率達22%，未來四年仍將新增約390萬平方米商辦供應，商辦的供需矛盾逐年加劇。與此同時，產業(yè)園區(qū)周邊租賃住房供應不足，導致“潮汐式通勤”。他認為，通過“商改住”預計未來5年可新增租賃住房約10萬套以上，尤其是產業(yè)重點布局的張江、臨港、漕河涇等區(qū)域受益將更為明顯。
從目前已經公布的小陸家嘴、世博園區(qū)、蘇河灣、大寧、漕河涇等十個試點區(qū)域相關規(guī)劃來看，會優(yōu)先兼容人才公寓和托育設施。
對于何時能落地這一問題，張波在接受采訪時表示，這類改造的房源預計將陸續(xù)在近三年分批入市，而大類老舊商務樓宇聚集的區(qū)域改造實施的難度會更大，需要注重整體謀劃，推動商務、商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、居住、酒店等功能融合復合，預計將在未來3至5年陸續(xù)完成。
“但整體的改造將按照‘上海2035’總體規(guī)劃和高質量、集約化的發(fā)展要求，呈現(xiàn)長周期分批優(yōu)化的特點，以推進發(fā)展態(tài)勢良好的商務空間格局基本形成?！睆埐ㄑa充道。
（責任編輯：蔡文斌）
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